La compañía vasca celebra dos décadas de trayectoria consolidando un modelo de inversión inmobiliaria especializado en alojamientos flexibles que combina promoción y gestión hotelera. Con 1.400 millones de euros en activos bajo gestión y presencia en tres países, Kategora afronta una nueva etapa de crecimiento marcada por la innovación y su apuesta por el emprendimiento en Euskadi
/ COMUNICAE / Hace veinte años, Kategora comenzaba su trayectoria con una idea empresarial que todavía tenía mucho por demostrar. Hoy, aquella iniciativa nacida en Euskadi se ha convertido en una compañía especializada en el sector Living, una cartera inmobiliaria que supera los 1.400 M€ en activos en tres países, siete complejos en explotación y 23 en diseño y desarrollo; y un modelo de negocio que integra el desarrollo, la comercialización y la explotación de sus propios complejos hoteleros.
Una trayectoria que Kategora conmemora este año bajo el claim 'Sin atajos', y una declaración de intenciones que mira tanto al camino recorrido como a los desafíos de los próximos años.
"También nos hemos equivocado, hemos aprendido de los errores, pero es lo que nos ha llevado hasta aquí. No hay atajos. Durante este tiempo, como buenos artesanos, hemos ido aprendiendo la técnica, el sector, y eso nos ha ido permitiendo tomar decisiones desde la intuición, pero también validando con la experiencia", explica Kepa Apraiz, CEO y fundador de Kategora.
Del origen europeo al auge del Flex Living
Kategora comenzó en Budapest en 2010 y llegó después a Varsovia. Aquella experiencia internacional sentó las bases de su modelo actual, que dio un giro con la apertura de Kora Nivaria Beach (Tenerife), en 2020, y el nacimiento de su marca operadora, Kora Living, en 2022.
¿Qué la distingue de una promotora convencional? Que su trabajo no termina con la venta. Kategora adquiere suelo terciario, estructura la financiación, diseña y desarrolla los complejos, comercializa las unidades entre inversores y, a través de Kora Living, asume su explotación y mantenimiento. Ofrece así un producto de coinversión inmobiliaria con gestión delegada, bajo tres líneas —Beach, Urban y Flex— que conectan cada estancia con el destino.
Los resultados también hablan. En 2025, Kora Green City, inaugurado en Vitoria-Gasteiz en 2022, y Kora Nivaria Beach, en Tenerife, superaron el 9 % de rentabilidad neta para sus inversores, con ocupaciones medias del 95 % y el 93 %, respectivamente. Kora Olea, en Torremolinos, ha registrado ocupaciones superiores al 90 % desde su apertura en marzo de 2026. Comercializado para inversores como Kategora Oceanika, presenta una rentabilidad neta proyectada del 7 %, en línea con otros desarrollos como Kora Volta, en Barcelona, y Kora Lumen, en Madrid.
Alojamiento flexible para una sociedad cambiante
El trabajo en remoto, la movilidad profesional y las estancias cada vez más flexibles han ampliado la demanda de alojamientos equipados con servicios y espacios compartidos. Nómadas digitales, trabajadores desplazados, personas en proceso de mudanza y viajeros de media estancia encuentran así alternativas al alojamiento convencional.
En un mercado de vivienda y alquiler tensionado, la distinción es importante: los complejos de Kategora se desarrollan sobre suelo terciario y cuentan con licencia hotelera. Atienden necesidades temporales sin transformar viviendas residenciales en alojamientos turísticos ni detraer inmuebles del parque residencial.
Innovación arquitectónica y sostenibilidad
La arquitectura es otra manera de entender su evolución. Kora Green City, reúne 180 unidades alojativas y certificación Passivhaus: es el alojamiento de esta tipología con mayor capacidad de Europa. "Queríamos hacer un edificio mejor, más eficiente y que tuviera más sentido, que se alineara más con los valores de Kategora", explica Sara Orcasitas, Design & Product Director de Kora Living. Adaptar cada edificio al entorno, reducir su impacto y los costes energéticos ayuda a preservar el valor del activo y puede mejorar la rentabilidad del inversor.
Esa búsqueda continúa en Kora Olea, el mayor complejo alojativo construido en madera del sur de Europa, y en proyectos como Kora Kiliki (Pamplona), o Kora Lluna (Valencia), o los futuros desarrollos en Lanzarote, Madrid y Barcelona. La previsión es superar las 3.000 unidades alojativas en 2027.
Corominas: nuevas empresas desde la memoria industrial de Bilbao
La innovación va más allá de sus complejos. Kategora ha anunciado la rehabilitación de la antigua fábrica Corominas, en Zorrotzaurre, diseñada en 1923 por Manuel María Smith. El edificio se convertirá en un espacio de innovación y emprendimiento abierto al ecosistema económico vasco.
Con apertura prevista a finales de 2027 y rehabilitación a cargo del estudio bilbaíno BeAr, albergará una plataforma independiente para impulsar startups tecnológicas a partir de retos empresariales reales, poniendo en contacto a emprendedores, empresas e inversores. "Después de veinte años desarrollando proyectos inmobiliarios, sentimos que también podemos contribuir a crear espacios que impulsen el talento, la innovación y la colaboración empresarial", sostiene Apraiz.
El papel de las personas en veinte años de crecimiento
"Con el tiempo he aprendido una gran lección y es que las empresas son las personas que la componen", afirma el fundador. De un pequeño equipo emprendedor, Kategora ha pasado a reunir profesionales de disciplinas inmobiliarias, hoteleras y financieras. La colaboración y el talento inconformista forman parte de esa cultura. Iñigo Basurto, Chief Acquisition Officer, lo expresa así: "En las grandes organizaciones necesitas gente que conozca el sector. Ahora bien, los que van a hacer que tu empresa sea diferente van a ser indudablemente los que sean capaces de cuestionarlo".
También hay imágenes que explican ese crecimiento: hace seis años, una quincena de compañeros subió al monte Arraiz, en Bilbao; este año, más de cien repitieron la experiencia. Mismo lugar, otra escala y la voluntad de conservar una cultura compartida.
20 años. Sin atajos
Para Kategora, los edificios deben durar más que un ciclo económico. Rentabilidad, sostenibilidad, diseño y contribución al entorno forman parte de una misma mirada a largo plazo. "Al final, se trata de, además de generar buenas rentabilidades, tener la capacidad de mirar atrás y sentirnos orgullosos de lo que estamos construyendo", resume Agustín Orcasitas, Chief Commercial Officer. Su propósito corporativo lo sintetiza: 'Invertir para dejar un legado'.
Detrás de estos veinte años hay proyectos, decisiones y personas. En su web conmemorativa, Kategora reúne una cronología interactiva y los testimonios de quienes han construido su historia. Una invitación a descubrir de qué están hechos sus primeros veinte años. Sin atajos.
Kategora, compañía vasca fundada en 2006, es una promotora inmobiliaria y gestora con 20 años de experiencia nacional e internacional en el sector living. Bajo un modelo de coinversión, desarrollan complejos inmobiliarios sostenibles, innovadores, perdurables y con un diseño atractivo orientados al alojamiento flexible y experiencial en destinos vacacionales y entornos urbanos. A través de su marca hotelera Kora Living, Kategora opera los complejos bajo tres líneas de producto: Beach, Urban y Flex. Actualmente, cuentan con una cartera de inmuebles en 3 países que supera los 1.400M€.
